AKIBAT HUKUM KEBIJAKAN DEREGULASI PENINGKATAN HAK ATAS TANAH PERUMAHAN TERHADAP PERJANJIAN KPR YANG MEMUAT KLAUSULA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN

Abstract

Menjelang pergantian Pemerintahan Orde Baru oleh Pemerintahan “Reformasi” pada penghujung Tahun 1997-1998, terjadi perkembangan menarik menyangkut Deregulasi Kebijakan Pertanahan Nasional, ketika pemerintah secara berturut-turut mengeluarkan 5 (lima)  Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN tentang Deregulasi Perubahan Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Hak Milik (HM) Atas Tanah Perumahan. Kebijakan deregulatif ini semula ditujukan untuk masyarakat Golongan Ekonomi Lemah (GEL) dengan Kategori Rumah Sangat Sederhana dan Rumah Sederhana (RSS/RS). Namun kemudian, Kebijakan itu diperluas berlakunya  kepada pemegang Hak atas tanah yang habis masa berlakunya, Untuk rumah tinggal yang dibeli PNS dari Pemerintah, serta yang luas tanahnya tidak lebih dari 600 m2. Kebijakan deregulatif peningkatan Hak atas perumahan untuk Golongan Ekonomi Lemah (GEL) itu tidak serta merta dimanfaatkan dengan baik, karena banyak faktor yang mempengaruhi (faktor pendorong dan penghambat).  Disisi lain, Realisasi proses perubahan HGB menjadi HM oleh pihak kreditur/Bank disinyalir  tidak dilaksanakan secara benar dan konsisten, sehingga dapat menimbulkan akibat hukum terhadap para pihak –terutama bagi Kreditur/Bank. Penelitian ini dimaksudkan untuk (1) mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi (pendorong dan penghambat) pemegang hak untuk merealisasikan pengajuan Perubahan/peningkatan HGB menjadi HM atas tanah yang dibebani atau memuat klausul Pembebanan Hak Tanggungan, (2) untuk mengetahui Realisasi pengikatan Perjanjian KPR yang memuat klausul pembebanan  Hak Tanggungan. Data temuan di lapangan menunjukkan  sebagai berikut : (1.1.) faktor pendorong (a) Perubahan HGB menjadi HM akan memberikan kepastian hak tanpa batas waktu berlaku;(b) status HM memberikan ketentraman psikologis dalam rumah tangga;(c) Peningkatan HGB menjadi HM dapat meningkatkan Harga jual atau nilai ekonomis tanah;(d) Peningkatan HGB menjadi HM diharapkan dapat menambah jumlah pinjaman; dan (e) Prosedur perubahan HGB menjadi HM lebih sederhana (deregulatif); Sedangkan (1.2.) faktor penghambat (a) pemegang hak merasa kesulitan mendapat persetujuan pihak kreditur/Bank;(b) menurut mereka, biaya jasa notaris mahal;(c) biaya formulir 

permohonan perubahan hak di BPN tidak sesuai tarif resmi;(d) Perubahan HGB menjadi HM tidak mendesak (urgen);(e) biaya yang akan mereka keluarkan lebih besar daripada manfaat yang akan diperoleh; dan (f) Developer tidak memberikan opsi peningkatan hak kepada Konsumen menjelang transaksi jualbeli. Realisasi perubahan/peningkatan HGB menjadi HM tidak langsung diikuti dengan perubahan dokumen yuridis, seperti perubahan akad kredit, APHT, SKMHT dan sertifikat HT, padahal obyek haknya sudah berubah; Akibat Hukum yang dapat timbul adalah diantara para pihak, tidak lagi terikat pada klausul agunan kredit atau klausul pembebanan hak tanggungan dalam Perjanjian KPR. Implikasi yuridis lain, kedudukan Kreditur/Bank tidak lagi sebagai kreditur preference(diutamakan).

Kata Kunci : Kebijakan Deregulasi, Peningkatan Hak Atas Tanah, Perjanjian KPR, Klausula Pembebanan Hak Tanggungan, HGB, Hak Milik