“ANALISIS LEGALITAS AKTA SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS DAN PENGARUHNYA TERHADAP PERLINDUNGAN BAGI KREDITOR.”

I.	Pendahuluan
Pada masa sekarang ini tanah atau bangunan bukan lagi sebatas kebutuhan pokok sebagai tempat berteduh, tetapi dapat juga dijadikan sebagai simpanan. Tanah dalam kehidupan manusia mempunyai arti dan sekaligus memiliki fungsi ganda, Yaitu social asset tanah merupakan sarana pengikat kesatuan sosial di kalangan masyarakat untuk hidup dan kehidupan, dan tanah sebagai capital assed yaitu sebagai faktor modal dalam pembangunan dan telah tumbuh sebagai benda ekonomi yang sangat penting sekaligus sebagai bahan perniagaan dan obyek spekulasi
Tanah merupakan rintisan peradaban setiap masyarakat karena memiliki aspek filosofis dan historis di setiap daerah. Bahkan dewasa ini terjadi peningkatan nilai ekonomi tanah secara signifikan, hal itu disebabkan adanya pertumbuhan jumlah penduduk yang berdampak pada meningkatkan kebutuhan  atas tanah terutama untuk kebutuhan sekunder yaitu perumahan, serta untuk melakukan berbagai usaha bisnis dari yang berskala kecil sampai yang berskala besar.    Konsepsi pemilikan tanah menurut hukum nasional Indonesia bisa dilihat dalam UU Nomor 5 Tahun1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Didalam UUPA itu, tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang sesuai dengan haknya sehingga dapat digunakan dan dimanfaatkan.
Penguasaan tanah menurut Boedi Harsono, dapat dibagi menjadi dua aspek, yaitu aspek yuridis dan aspek fisik. Penguasaan tanah secara yuridis dilandasi oleh suatu hak yang dilindungi oleh hukum dan umumnya memberikan kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai tanah tersebut secara fisik. Masih menurut Harsono, maka yang dimaksud dengan hak penguasaan atas tanah adalah hak penguasaan yang didasarkan pada suatu hak maupun suatu kuasa yang pada kenyataannya memberikan wewenang untuk melakukan perbuatan hukum sebagaimana layaknya orang yang mempunyai hak.
Dalam konteks itu, orang perorangan atau badan hukum dapat menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah melaui suatu proses permohonan hak kepada pemerintah atau melalui proses peralihan hak atas tanah atau bangunan tersebut. Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena adanya suatu peristiwa hukum atau melalui perbuatan hukum. Bahwa hubungan dengan pemilikan tanah, sebagaimana  dalam UUPA Pasal 20 UUPA diartikan penguasaan atas tanah yang didasarkan pada suatu hak dengan status hak milik, dapat  ditentukan bahwa : 
(1)	Hak milik adalah hak atas tanah turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. 
(2)	Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Begitu juga persoalan pemindahan hak atas tanah, diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Presiden Republik Indonesia, Pasal 26, Ayat (1), yaitu :
“Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah”. 

Menurut Herawati Poesoko, dalam Pasal ini disebutkan beberapa tindakan hukum  yang langsung secara sengaja dimaksudkan untuk mengalihkan hak milik kepada pihak lain.  Masih menurutnya, sebagai perbuatan hukum sedemikian disebut jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan pemberian menurut adat.
Acapkali pemindahan hak dikarenakan tanah memiliki nilai ekonomi yang tinggi.  Apalagi tanah yang  memiliki arti penting bagi setiap orang dalam masyarakat,  karena bagaimanapun tanah memiliki hubungan yang erat dengan keberadaan tiap manusia dalam lingkungan dan kelangsungan hidupnya. Apalagi menurut Sitorus, bahwa tanah sebagai sumber daya alam adalah unsur dan tumpuan harapan utama bagi semua mahluk hidup, terutama kehidupan maupun keberlangsungan hidup umat manusia. Semua segi dalam kehidupan manusia selalu berkaitan dengan tanah, baik langsung maupun tidak langsung. Kehidupan manusia sangat bergantung pada sumberdaya alam tersebut dengan segala kandungannya yang kini semakin sulit didapatkan atau langka.
Namun ketika melihat bidang tanah dan atau bangunan tersebut yang kita anggap sangat potensial dan lebih berminat untuk membelinya, maka jalan keluar yang paling mudah untuk tetap bisa  membeli tanah dan atau bangunan tersebut adalah dengan menggunakan sistem kredit.  Sistem Kredit memunculkan berbagai macam syarat dan ketentuan-ketentuan wajib dipatuhi agar pembiayaan untuk dapat  melakukan pembelian tanah dan atau bangunan yang dimaksudkan berjalan lancar. Tentu saja  pihak kreditur, sebagai pihak yang melakukan pembiayaan, ingin debitur atau si penerima kredit menjamin pelunasan hutangnya. Maka dalam suatu pemberian kredit, pihak kreditur (pemberi) selalu berharap agar debitur dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar tepat pada waktunya terhadap kredit yang sudah diterimanya. Tetapi dalam prakteknya, seringkali tidak semua kredit yang sudah dikeluarkan oleh kreditur dapat berjalan dan berakhir dengan lancar, sehingga terjadinya kredit bermasalah karena debitur tidak dapat melunasi kreditnya kepada kreditur tepat pada waktunya sebagaimana yang telah disepakati dalam Perjanjian Kredit antara kedua belah pihak.
 Berdasarkan Pasal 1 angka 18 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, “Nasabah Debitur adalah nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan”;  
Kesepakatan kredit antara debitur dan kreditur (pihak Bank) diatur tersendiri dalam perjanjian kredit kedua belah pihak. Perjanjian kredit merupakan perjanjian pendahuluan (pactum de contrahendo). Perjanjian kredit ini merupakan perjanjian pokok yang bersifat konsensual (pacta de contrahendo obligatoir) disertai adanya pemufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman mengenai hubungan hukum antara keduanya. Tetapi, secara lebih lanjut untuk menjamin keamanan pinjaman dari kreditur, dalam hal ini, penerima kredit wajib membuat hak tanggungan sebagai jaminan atas pelunasan hutangnya tersebut. Undang-undang Nomer : 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah menyebutkan bahwa pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan hutang menggunakan lembaga Hak Tanggungan, di sini Hak Tanggungan bersifat memberikan jaminan (hak jaminan kebendaan) dan keberadaannya merupakan hasil perjanjian oleh para pihak sebagai jaminan hutang.  
Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang istimewa kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan. Dalam penjelasan Undang-Undang Hak Tanggungan angka 3 dinyatakan, bahwa Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri-ciri sebagai berikut: 
1)	Memberikan kedudukan uang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka 1 Undang- Undang Hak Tanggungan yang antara lain berbunyi: “.... untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”. 
2)	Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun objek itu berada. Keistimewaan yang dikenal sebagai “droite de suite” ini ditegaskan dalam Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan. Biarpun obyek Hak Tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum, jika debitor cidera janji. 
3)	Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan. 
4)	Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Jika debitor cidera janji kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak untuk melelang obyek yang dijadikan jaminan bagi pelunasan piutangnya.
Menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah, adalah : 
“Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya”. 

Oleh karena itu, dalam memberi pinjaman atau kredit pemilikan rumah oleh kreditur, maka debitur terikat dengan ketentuan dalan Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah, yang disingkat Undang-Undang hak Tanggungan. Karena itu, Lembaga Hak Tanggungan yang telah diatur oleh Undang-Undang ini, dimaksudkan sebagai pengganti dari hypotheek (selanjutnya disebut dengan hipotik) sebagaimana diatur dalam buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan credietverband yang diatur dalam staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-Undang tentang Hak Tanggungan.
Pemberian surat kuasa menurut Pasal 1792 KUHPer memberikan batasan tentang Pemberian Kuasa, yaitu :
“Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kekuasaan atau wewenang kepada orang lain yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”.
Menurut Habib Adjie, substansi SKMHT merupakan pemberian kuasa yang sesuai dengan pengertian kuasa, yaitu untuk melakukan atau menyelenggarakan satu urusan tertentu, dalam hal ini yaitu ”membebankan  hak tanggungan” atau hanya khusus satu perbuatan membebankan hak tanggungan saja, kedalam bentuk Akta Pemberian Hak Tanggungan (Pasal 15 huruf b UUHT).
SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang diatur dalam pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 tahun 1996 (UUHT) adalah surat kuasa yang diberikan oleh pemberi jaminan kepada pihak lain (biasanya diberikan kepada kreditur atau pihak bank) untuk membebankan hak tanggungan (menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT). SKMHT ini pada prinsipnya dibuat karena belum dapat dibuatnya/ditandatanganinya APHT berdasarkan alasan tertentu. Jadi pada prinsipnya kegunaan atau fungsi dari SKMHT adalah agar kemudian hari sesuai waktu yang ditentukan pihak kreditur atau Bank dapat mewakili pemberi jaminan untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT.
Pemberi jaminan adalah orang atau badan hukum yang memberikan jaminan atau agunan kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan utang debitur kepada kreditur. Pemberi jaminan bisa debitur sendiri bisa juga pihak lain. APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan yang berisikan pemberian jaminan berupa Hak Tanggungan yang dibebani di atas obyek hak tanggungan dari pemberi hak tanggungan atau pemberi jaminan kepada kreditur atau bank yang pembuatannya harus memenuhi ketentuan dan syarat yang diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan Nomer 4 Tahun 1996.
Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 menyatakan bahwa salah satu persyaratan pembuatan SKMHT , yaitu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT. Kedua Pejabat Umum tersebut dalam membuat akta memiliki peraturannya masing-masing, dimana Notaris diatur dalam Pasal 38 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN), sedangkan PPAT diatur dalam Pasal 96 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 2012 (Perkaban). 
Pada prakteknya untuk memenuhi syarat pendaftaran Hak Tanggungan dan tidak ditolaknya SKMHT yang dibuat oleh Notaris/PPAT di kantor Pertanahan, pihak Notaris/PPAT melaksanakan ketentuan yang salah dimana SKMHT yang dibuat dengan akta Notaris namun ketentuan pembuatan aktanya tunduk pada Pasal 96 ayat (1) Perkaban. Seharusnya SKMHT yang dibuat dengan akta Notaris wajib berdasarkan Pasal 38 UUJN bukan berdasarkan Pasal 96 ayat (1) Perkaban yang seyoganya ini merupakan peraturan bagi PPAT. 
Sebagaimana ditentukan dalam pasal 15 UUHT, SKMHT dapat dibuat oleh PPAT atau notaris. Dalam praktek, jika seseorang merangkap jabatan selaku notaris dan PPAT maka jika tanahnya terletak di dalam wilayah jabatannya maka ia akan membuat SKMHT dalam kedudukannya selaku PPAT. Sedangkan jika tanahnya terletak di luar wilayah jabatannya selaku PPAT maka ia akan bertindak dalam kedudukannya selaku notaris. 
Sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan untuk memenuhi syarat suatu akta agar menjadi akta otentik harus memenuhi ketentuan yang diatur dalam pasal 1868 KHUPerdata antara lain harus memenuhi syarat bentuk akta yang ditetapkan dalam UU. Untuk akta notaris tentunya harus dibuat sesuai UUJN, khususnya pasal 38. Sedangkan untuk akta PPAT, pembuatannya harus memenuhi syarat yang ditetapkan dalam Peraturan Kepala BPN atau Perkaban (Perkaban Nomer 8 Tahun 2012).
 
SKMHT yang dibuat melalui akta Notaris maupun akta PPAT benar-benar harus sesuai dengan apa yang termuat dalam Undang-Undang Hak Tanggungan, Peraturan Kepala BPN RI, serta undang-undang dan peraturan yang menjadi pedoman Notaris maupun PPAT. Ini bertujuan agar SKMHT yang dibuat tidak menjadi cacat di mata hukum yang bisa berakibat tercorengnya pelayanan hukum Notaris atau PPAT di mata masyarakat.
Berdasarkan penjabaran latar belakang permasalahan di atas, maka penulis tertarik untuk meneliti bagaimana sebenarnya legalitas wewenang Notaris dalam pembuatan akta SKMHT ditinjau berdasarkan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN), dan Pasal 96 ayat (1) Perkaban Nomer 8 Tahun 2012 dan bagaimana pula legalitas akta SKMHT yang dibuat oleh Notaris ditinjau dari pasal 15 Undang-Undang Jabatan Notaris dan Perkaban No. 8 Tahun 2012 dikaitkan dengan ketentuan akta otentik. Penelitian ini diberi judul : “ANALISIS LEGALITAS AKTA SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS DAN PENGARUHNYA TERHADAP PERLINDUNGAN BAGI KREDITOR.”

II.	Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang permasalahan di atas maka dapat dilihat adanya permasalahan seperti di bawah ini:
1.	Bagaimana legalitas akta SKMHT yang dibuat dihadapan Notaris ditinjau dari pasal 15 Undang-undang Jabatan Notaris (UUJN)?
2.	Bagaimana perlindungan hukum terhadap kreditur atas akta SKMHT yang dibuat dihadapan Notaris?  
III.	Metodologi Penelitian
Bahwa dalam hal penelitian ini menggunakan  yuridis empiris, atau disebut dengan penelitian lapangan yaitu mengkaji ketentuan hukum yang berlaku serta apa yang terjadi dalam kenyataannya dalam masyarakat. Disamping itu penelitian yuridis empiris merupakan penelitian hukum mengenai pemberlakuan atau implementasi ketentuan hukum normatif secara “in action” pada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat. Bahwa suatu penelitian empiris selalu beranjak pada fakta sosial, serta terhadap keadaan sebenarnya atau keadaan nyata yang terjadi dimasyarakat dengan maksud untuk mengetahui dan menemukan fakta fakta dan data yang dibutuhkan, setelah data yang dibutuhkan terkumpul kemudian menuju kepada identifikasi masalah yang pada akhirnya menuju pada penyelesaian masalah.

IV. Pembahasan
1.	Legalitas Akta SKMHT yang dibuat oleh Notaris ditinjau dari pasal 15 Undang-undang Jabatan Notaris (UUJN)
Selama ini muncul berbagai pertanyaan tetang legalitas dari Akta SKMHT dalam sengketa keperdataan. SKMT merupakan surat kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan dari debitur yang dikuasakan kepada kreditur dengan jaminan benda-benda tidak bergerak (Tanah, atau tanah dan bangunan).
Hal itu dilakukan karena kreditur tidak mau dirugikan oleh debitur yang ingkar janji atau tidak melunasi hutangnya. Oleh karena itu, salah satu cara untuk menghidari kreditur nakal, maka pihak debitur membuat surat perjanjian hutang yang dilanjutkan dengan membuat Sura Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKTM), yang berlaku selama 3 bulan. Selanjutnya SKTM itu dibuat Akta Pembuatan Hak Tanggungan di hadapan Notaris atau PPAT.
APHT sebagai Akta otentik (riil) dan dibuat dihadapan Notaris/PPAT, tentu memiliki legalitas yang jelas, mengingat dasar hukumnya jelas, yaitu ; Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (“UU 2/2014”), Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) No. UU nomor 4 Tahun 1996.
a.	Legalitas Akta Notaris
Menurut ketentuan Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang No. 30 tahun 2004, Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang tersebut. Dalam Pasal 1 ayat 7 ditegaskan bahwa, akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang ini.
Akta Notaris adalah dokumen resmi yang dikeluarkan oleh notaris menurut KUH Perdata pasal 1870 dan HIR pasal 165 (Rbg 285) yang mempunyai kekuatan pembuktian mutlak dan mengikat. Akta Notaris merupakan bukti yang sempurna sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan pembuktian lain selama ketidakbenarannya tidak dapat dibuktikan. Berdasarkan KUH Perdata pasal 1866 dan HIR 165, akta notaris merupakan alat bukti tulisan atau surat pembuktian yang utama sehingga dokumen ini merupakan alat bukti persidangan yang memiliki kedudukan yang sangat penting. 
Lantas bagaimana Akta notaris sebagai akta otentik menurut Pasal 1868 KUH Perdata, yaitu :
“Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”
Kemudian diperjelas dalam Pasal 1870 KUH Perdata, yaitu :  
 “Suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya.”
Pada Pasal 1868 KUH Perdata merupakan penjelasan tentang sumber untuk otentisitas akta notaris, yang juga merupakan legalitas eksistensi akta notaris. Suatu akta notaris dapat dikatakan sebagai akta otentik apabila akta tersebut memenuhi kriteria yang tercantum dalam Pasal 1868 KUH Perdata tersebut. Dari penjelasan pasal ini, akta otentik dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang yang disebut pejabat umum. Apabila yang membuatnya pejabat yang tidak cakap atau tidak berwenang atau bentuknya cacat, maka menurut Pasal 1869 KUH Perdata, akta tersebut tidak sah atau tidak memenuhi syarat formil sebagai akta otentik, oleh karena itu tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik. Akta yang demikian mempunyai kekuatan sebagai akta dibawah tangan dengan syarat apabila akta tersebut ditandatangani para pihak.
Sedangkan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (“UU 2/2014”) menunjuk notaris sebagai pejabat umum serta memberi dasar dan tata cara pembuatan akta otentik.
Sementara itu wewenang notaris dalam membuat akta autentik tercantum dalam Pasal 15 ayat (1) UU 2/2014 yang berbunyi :
“Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang”.

Notaris, akta, perjanjian, kredit dan hak tanggungan seperti matarantai yang saling berkaitan dalam siklus kredit atau hutang piutang jaminan harta tidak bergerak.
Hubungan antara perjanjian hutang piutang dengan hak tanggungan adalah hubungan yang saling keterkaitan, maksudnya adalah keberadaan hak tanggungan disini merupakan suatu perjanjian ikutan (perjanjian accesoir) yang berarti perjanjian yang membebankan jaminan atas kebendaan debitor yang ditunjuk sebagai pelunasan utangnya jika ia ingkar janji, dan dituangkan dalam bentuk akta formal yang disebut “Akta Pemberian Hak Tanggungan”.
Akta Pengakuan Hutang dan Surat Perjanjian Hutang Piutang baik yang dibuat secara otentik (notariil) yang dibuat oleh perorangan yang memuat jaminan berupa Sertifikat Hak Atas Tanah yang lahir atas dasar kesepakatan para pihak, selama tidak dibebani hak tanggungan di dalam praktik hanya akan menimbulkan permasalahan-permasalahan baru dan perselisihan baru di bidang keperdataan yang tidak berujung dan sulit untuk diselesaikan, karena hal-hal sebagai berikut :
a.	Lemahnya perlindungan hukum bagi pihak yang meminjamkan uang (kreditor);
b.	Tidak adanya kepastian hukum dalam hal eksekusi apabila pihak yang berhutang (debitor) wanprestasi;
c.	Tidak adanya daya paksa yang mengikat bagi pihak yang berhutang (debitor) untuk membayar kembali hutangnya secara tertib dan lancer sebagaimana yang diperjanjikan
Bahwa menurut Undang-Undang Hak Tanggungan, pembuatan Akta Hak Tanggungan terhadap barang yang dijadikan jaminan hutang harus didahului dengan terbitnya surat kuasa yang sering disebut surat kuasa membebankan hakl tanggungan, sehingga Akta yang dibuat notaris atau PPAT sebagai produk yang legalitasnya diakui.
Akta Notaris atau Notariil Akta, dalam Pasal 1 angka 7 UUJN, dimaknai sebagai akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris, menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang. Secara gramatikal, dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, Akta dimaknai sebagai surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan, keputusan, dsb) tentang peristiwa hukum yang dibuat menurut peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi.  
b.	Pemberian Surat Kuasa
Dalam pembuatan Akta pertama Hak Tanggungan, yang harus dilakukan adalah pemberian kuasa atau lastgeving yang merupakan suatu perjanjian dengan mana seseorang memberi kuasa atau kekuasaan (macht) kepada orang lain, yang menerimanya untuk dan atas nama pemberi kuasa (lastgever). Cara pemberian dan penerimaan kuasa dapat dilakukan dengan akta autentik, dengan tulisan dibawah tangan, dengan surat biasa dan atau dengan lisan. Adapun penerimaannya selain dari secara tegas, dapat pula secara diam-diam dan dapat disimpulkan pelaksanaannya. Pemberian kuasa tidak dijanjikan terjadi secara cuma-cuma. 
Berdasarkan Pasal 1795 KUHPerdata menjelaskan bahwa: “Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya satu kepentingan tertentu atau lebih, atau secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa.”
Pada kuasa khusus, hanya berisi tugas tertentu. Pemberi kuasa hanya menyuruh penerima kuasa untuk melaksanakan suatu atau beberapa hal tertentu saja, misalnya kuasa untuk menjual rumah atau kuasa untuk menggugat seseorang tertentu saja sesuai dengan ketentuan Pasal 1795 KUHPerdata. 
Hal lain yang perlu diperhatikan dalam pemberian kuasa yakni menyangkut adanya ketegasan kata-kata dalam hal mengalihkan hak atas benda, menjaminkan suatu benda atau tanah, membuat suatu perdamaian atau suatu perbuatan lain yang hanya dapat dilakukan oleh pemilik benda yang bersangkutan.
Pemberiaan kuasa wajib dilakukan oleh debitur dihadapan seorang Notaris atau PPAT, dengan suatu akta autentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Bentuk dan isi SKMHT ditetapkan dengan Peraturan Menteri Agraria / Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996. Formulirnya Disediakan Oleh BPN Melalui Kantor Pos (Pasal 15 Ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996)
Dalam Pasal 15 ayat (1) UU nomor 4 Tahun 1996 memuat larangan dan persyaratan bagi sahnya SKMHT sebagai berikut:
1)	Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut : 
a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan Hak Tanggungan; 
b. tidak memuat kuasa substitusi;
c. mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlahutang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.
2)	Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecualikarena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habisjangkawaktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4).
3)	Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
4)	Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atastanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.

Sementara pengertian surat kuasa secara umum, dapat dirujuk dari Pasal 1792 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa, : “pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya untuk dan atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”. 
Pemberian kuasa dapat diberikan dan diterima secara lisan atau tulisan melalui akta umum (surat kuasa) sebagaimana diatur pada Pasal 1793 KUH Perdata, yang selengkapnya berbunyi :
Kuasa dapat diberikan dan diterima dengan suatu akta umum, dengan suatu surat di bawah tangan bahkan dengan sepucuk surat ataupun dengan lisan. Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh yang diberi kuasa.
Menurut KUH Perdata pemberian kuasa dibagi menjadi kuasa umum dan kuasa khusus. Kuasa yang diberikan secara umum menurut Pasal 1796 KUHPerdata, yaitu ; Pemberian Kuasa yang dirumuskan dalam kata-kata umum, hanya meliputi perbuatan-perbuatan pengurusan. Untuk memindahtangankan benda-benda atau untuk meletakkan hipotik diatasnya, atau lagi untuk membuat suatu perdamaian, atau pun sesuatu perbuatan lain yang hanya dapat dilakukan oleh seorang pemilik, diperlukan suatu pemberian kuasa dengan kata-kata yang tegas.
Sedangkan kuasa khusus dijelaskan dalam Pasal 1795 KUHPerdata,  yaitu pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus, yaitu mengenai hanya satu kepentingan tertentu atau lebih, atau secara umum, yaitu meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa. Pemberian surat kuasa khusus sebagaimana yang dimaksud dalam KUHPerdata tersebut, salah satunya adalah pemberian Surat Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan. Di mana sejak diterbitkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tenntang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (Undang-Undang Hak Tanggungan) tersebut, maka Surat Kuasa tersebut dikenal sebagai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Selanjutnya mengenai fungsi dan kegunaan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) adalah sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak tanggungan tidak  dapat hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan memiliki batas waktu berlaku dan wajib untuk segera diikuti pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Bagi sahnya suatu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) selain dari harus dibuat dengan akta notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

c.	 SKMHT diawali Perjanjian Kredit
Dalam pembuatan SKMHT harus ditingkatkan menjadi APHT, dimana APHT itu tergantung hutangnya. Masih menurut Solekhah, hutang diatas 50 juta langsung Hak Tanggungan.
Kenapa itu harus dilakukan? Karena, pemberian Hak Tanggungan wajib diawali dengan perjanjian pokok, SKMHT kemudian melakukan pemberian Hak Tanggungan atau APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) sebagai jaminan pelunasan utang. Bagian dari perjanjian pokok termasuk ke dalam perjanjian kredit yang bersangkutan atau perjanjian lain yang menyebabkan utang, yang salah satunya adalah surat  pengakuan utang.
Adapun jaminan yang dapat diberikan SKMHT dan APHT adalah jaminan benda tidak bergerak. Suatu Perjanjian diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata, yang berbunyi:
“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.”
Pada umumnya perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu, perjanjian dapat dibuat secara lisan dan secara tertulis. Dan jika dibuat secara tertulis maka bersifat sebagai alat bukti jika terjadi perselisihan. Tetapi untuk beberapa perjanjian tertentu Undang-undang menentukan suatu bentuk tertentu. Sehingga jika bentuk itu tidak dituruti maka perjanjian itu tidak sah. Dengan demikian bentuk tertulis tadi tidaklah hanya semata-mata merupakan alat pembuktian saja, tetapi merupakan syarat untuk adanya perjanjian itu.
Perjanjian juga merupakan perbuatan hukum yang menimbulkan berubahnya serta hapusnya atau menimbulkan suatu hubungan hukum dan memiliki akibat hukum. Seperti teori perjanjian yang dikemukakan C. Asser dalam Herline Budiono, adalah suatu perbuatan/tindakan hukum yang terbentuk dengan tercapainya kata sepakat yang merupakan pernyataan kehendak bebas dari dua orang (pihak) atau lebih, dimana tercapainya sepakat tersebut tergantung dari para pihak yang menimbulkan akibat hukum untuk kepentingan pihak yang satu dan atas beban pihak yang lain atau timbal balik dengan mengindahkan ketentuan perundang-undangan.
Dalam Pasal 1320 KUH Perdata menentukan ada empat syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu:
•	Adanya kesepakatan kedua belah pihak
•	Kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum;
•	Adanya suatu hal tertentu;
•	Adanya sebab yang halal
Seringkali perjanjian antara Kreditur dan debitur, dalam persoalan hutang, meskipun sudah dipasang APHT, debitur yang ingkar janji, tidak dapat melunasi hutangnya, melakukan perlawanan ketika Kreditur mengajukan lelang dan eksekusi. Rata-rata mereka menggungat pihak kreditur dengan Pasal 1320 KUHPerdata point (4) adanya sebab yang halal. 
Dalam Pasal 1338 KUH Perdata dipakai istilah “semua” menunjukkan bahwa perjanjian ini dimaksudkan secara umum baik itu perjanjian Bernama maupun tidak bernama. Maksud kata “semua” itu terkandung asas kebebasan berkontrak yang pelaksanaannya dibatasi oleh hukum yang sifatnya memaksa.
Kemudian apabila dilakukan analisis terhadap asas-asas dalam perjanjian, mereka (debitur) akan memulai dari filosofi keadilan dalam perjanjian. Dalam konsep dan makna keadilan sebagai tujuan dari pembuatan perjanjian yang adalah dengan menitikberatkan pada peranan asas-asas yang terdapat pada hukum perjanjian, sebagaimana tersebut diatas yaitu : asas kebebasan berkontrak, asas konsensualisme, asas kepastian hukum (pacta sunt servanda), bahkan hingga meluas kepada asas-asas itikad baik (good faith), asas kepribadian, asas kepercayaan, asas persamaan hukum, asas keseimbangan, asas kepastian hukum, asas moral, asas kepatutan, dan asas perlindungan. Dengan demikian Perjanjian sepantasnya dibuat dan dilaksanakan berdasarkan akal pikiran sehat berdasarkan penghargaan pada nilai-nilai moralitas kemanusiaan. Sehingga apa yang sudah diperjanjikan akan mengeniliminir gugatan perdata. 
Sehubungan dengan akibat dari perjanjian juga diperjelas dalam  Pasal 1338 yaitu :   “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.dan Pasal 1339 KUH Perdata, dimana Pasal tersebut sebetulnya mempunyai fungsi untuk mengontrol atau untuk memberikan penilaian mengenai perjanjian dalam pelaksanaannya. Luasnya perjanjian terdapat pada Pasal 1339 KUHPerdata menentukan bahwa : “perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang secara tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang”.
Memang perjanjian Kredit tidak diatur secara khusus dalam KUHPerdata. KUHPerdata hanya mengatur tentang utang yang terjadi karena peminjaman uang sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1756 yang berbunyi :
‘Utang yang terjadi karena peminjaman uang hanyalah terdiri atas jumlah uang yang disebut dalam perjanjian. Jika sebelum saat pelunasan, terjadi suatu kenaikan atau kemunduran harga atau ada perubahan mengenai berlakunya mata uang, maka pengembalian jumlah yang dipinjam harus dilakukan dalam mata uang yang berlaku pada waktu pelunasan, dihitung menurut harganya yang berlaku pada saat itu’.

 Dalam buku ke III Pasal 1754 KUHPerdata perjanjian adalah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian, dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula.
Sedangkan Pengertian kredit sendiri menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan,sebagaimana tertuang dalam Pasal 1 angka 2, mengatakan bahwa :
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga“.

Praktek perjanjian kredit yang kemudian diikuti dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Dan SKMHT adalah surat atau akta yang berisikan pemberian kuasa yang diberikan oleh Pemberi Agunan/Pemilik Tanah (Pemberi Kuasa) kepada Pihak Penerima Kuasa untuk mewakili Pemberi Kuasa guna melakukan pemberian Hak Tanggungan kepada Kreditor atas tanah milik Pemberi Kuasa. SKMHT memiliki fungsi dan kegunaan sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak tanggungan tidak  dapat hadir dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dibuat oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan memiliki batas waktu berlaku dan wajib untuk segera diikuti pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Bagi sahnya suatu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) selain dari harus dibuat dengan akta notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), menurut Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan harus pula dipenuhi persyaratan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yaitu : 
1)	tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan. 
2)	tidak memuat kuasa substitusi. 
3)	mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.
Sedangkan SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah bersertifikat wajib diikuti dengan pembuatan APHT (Akta Pembuatan Hak Tanggungan) selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah SKMHT diberikan dan batas waktu 3 (tiga) bulan jika hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum terdaftar atau belum bersertifikat. Adanya pembatasan waktu penggunaan SKMHT tersebut salah satu tujuannya untuk menghindarkan berlarut-larutnya waktu pelaksanaan pembuatan APHT.
Notaris/PPAT sebaiknya melakukan pengecekan terhadap keabsahan data yuridis mengenai subyek (debitor dan kreditor atau calon pemberi dan pemegang Hak Tanggungan) dan obyek tanah Hak Tanggungan. Hak Tanggungan dan setelah berkas-berkas yang dibutuhkan lengkap, maka PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membuat APHT. Pelaksanaan pembuatan akta oleh PPAT termasuk pembuatan APHT, secara garis besar diatur dalam Pasal 101 PMNA (Peraturan Menteri Negara Agraria) / KBPN (Kepala BPN) nomor 3 tahun 1997. Pembuatan akta oleh PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (ayat 1).
Pada dasarnya pemberi Hak Tanggungan wajib hadir sendiri di hadapan Notaris/PPAT, namun dalam keadaan tertentu pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri maka ia dapat menguasakan kepada pihak lain yang berupa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan PPAT atau Notaris dengan akta otentik yang disebut Surat Kuasa Memberikan Hak Tanggungan (SKMHT). Pada kenyataannya dilapangan yang lebih sering datang menghadap PPAT adalah penerima Hak Tanggungan (kreditor) saja dengan membawa surat kuasa dari debitor untuk membebankan Hak Tanggungan. Jadi dalam hal ini penghadap bertindak sebagai kuasa dari pemberi Hak Tanggungan dan sebagai penerima Hak Tanggungan.

2.  Perlindungan hukum terhadap kreditur atas akta SKMHT yang dibuat oleh Notaris 
Dalam kasus hutang-piutang antara pihak Kreditur dan Debitur, selalu menyisakan masalah keperdataan. Baik itu penyelesaiannya melalui non yudisial ataupun melalui yudisial. Hal itu karena dipengaruhi oleh banyak hal, yaitu debitur mengalami kebangkrutan, dimana usaha yang dijalaninya kolaps, atau memang uang pinjaman digunakan untuk konsumsi atau kegunaan yang lain. Jika terjadi kredit macet, pihak kreditur tanpa ada perjanjian seperti hak tanggungan, maka sangat rentan sekali mengharapkan debitur mengembalikan hutangnya. Maka, perlindungan hukum terhadap kreditur sangat perlu dengan perundang-undangan yang ada.
Perlindungan hukum  menurut Satjipto Rahardjo, adalah memberikan pengayoman kepada hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan perlindungan tersebut diberikan kepada masyarakat agar mereka dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan oleh hukum atau dengan kata lain perlindungan hukum adalah berbagai upaya hukum yang harus diberikan oleh aparat penegak hukum untuk memberikan rasa aman, baik secara pikiran maupun fisik dari gangguan dan berbagai ancaman dari pihak manapun.
Adapun mengenai perlindungan hukum sebagai pemegang hak tanggungan terdapat 2 (dua) bentuk yaitu perlindungan yang bersifat preventif tercantum pada Pasal 1131 KUH Perdata dan Pasal 1132 KUH Perdata, "Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu." Kemudian didalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, Pasal 12 A, dan Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah, Pasal 1, yaitu ; 
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain;

Kemudian perlindungan yang bersifat represif tercantum pada Pasal 6, pasal 7, dan Pasal 20 UUHT. Adapun Pasal 6 yaitu : 
“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek  Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnyadari hasil penjualan tersebut”.
Dan Pasal 7, yaitu : H”ak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa punobyek tersebut berada”.
Sedangkan Pasal 20, berbunyi :
(1)  Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan :
a.  Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.
(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak

Keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut merupakan bagian yang tak terpisahkan dari pelaksanaan pasal 51 Undang_undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), dimana disebutkan bahwa hak tanggungan yang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal-pasal di UU PA, yaitu :
Pasal 25,  “Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan”. 
Pasal 33,  “Hak guna-usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan”.
Pasal 39, “Hak guna-bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan”.

Dengan demikian Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang. dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah. Sedangkan unsur-unsur hak tanggungan adalah merupakan hak jaminan yang peruntukannya pelunasan hutang (kredit) dapat dibebankan pada Hak atas tanah dengan atau tanpa benda di atasnya, menimbulkan kedudukan didahulukan daripada kreditor lainnya.Dengan demikian sifat-sifat hak tanggungan yaitu :
1.	Tidak dapat dibagi (ondeelbaar) artinya Hak tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian dari padanya pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban hak tanggungan tapi hak tang-gungan teta membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum lunas kecuali diperjanjikan dalam akta pemberian hak Tanggungan (APHT),
2.	Hak tanggungan bersifat Accessoir, hanya meru-pakan ikatan dari perjanjian pokok yaitu perjan-jian yang menimbulkan hubungan hukumhutang piutang.
Persoalan yang sering terjadi adalah Debitur menganggap atau tidak tahu bahwa pinjaman hutang sudah dilandasi oleh perjanjian dan SKMHT hingga di daftarkan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan). Sejauhmana pemahaman mereka (Debitur) terhadap Hak Tanggungan sebagai pengikat agunan hutang piutang di perbankan? 
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. 
Beberapa unsur pokok dari hak tanggungan meliputi : 
1. 	hak yaitu hak jaminan; 
2. 	yang dibebankan atas tanah sebagai yang dimaksud oleh UUPA; 
3. 	berikut atau tidak berikut dengan benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu; 
4. 	untuk pelunasan utang tertentu; 
5. 	memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur yang lain. 

Dengan Hak Tangungan tersebut, mestinya Kreditur tidak lagi berfikir bahwa uang mereka akan hilang atau tidak akan kembali, karena ada jaminan kebendaan yang secara legal memiliki dasar hukum. Meskipun seringkali muncul gugatan dalam proses lelang dan atau eksekusi hak tanggungan, tetapi acapkali hal itu tidak serta merta menggugurkan Hak Tanggungan yang sudah dibebankan.
Pada dasarnya ada beberapa faktor penghambat terhadap proses legalisasi SKMHT hingga APHT. Misalnya dalam pembuatan SKMHT faktor penghambat adalah soal  biaya dan waktu bagi  peningkatan SKMHT menjadi APHT. Hal itu bukan karena biaya peningkatan SKMHT menjadi APHT oleh oleh Notaris/PPAT, namun proses selanjutnya yaitu pensertifikatan terhadap objek SKMHT yang belum terdaftar juga memerlukan biaya yang mahal. Sedangkan terhadap SKMHT lainnya yang tidak mengalami hambatan tersebut berlaku Pasal 15 ayat (5) UUHT, hal ini berdasarkan jumlah masing-masing kreditnya tersebut, dimana tidak perlu mentaati jangka waktu berlakunya surat kuasa, dalam hal untuk menjamin kredit tertentu yang diterapkan dalam peraturan perundang-undangan, seperti kredit kecil, kredit kepemilikan rumah, dan lain-lain (Peraturan Menteri Negara Agraria / Keputusan Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1996 tentang Penjelasan batas waktu Penggunaan SKMHT Untuk Menjamin Pelunasan Kredit tertentu), yaitu sampai berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan.
Namun dalam praktiknya seringkali muncul beberapa kasus mengenai Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang telah habis jangka waktu berlakunya dikarenakan antara lain belum didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah baru hal ini karena peralihan haknya belum didaftar. Bisa juga dikarenakan peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik, atau ada roya dan sebagainya. Bahkan ada juga yang disebabkan karena kelalaian pihak kreditur.
Misalnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan pada tanah yang terdaftar adalah 1 satu bulan, namun karena kesibukan atau kelalaian dari pihak kreditur Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tersebut tidak dilanjutkan dengan permohonan Hak Tanggungan. Terhadap tanah yang belum bersertifikat / terdaftar, setelah SKMHT ditandatangani maka proses yang sering menjadi hambatan adalah pensertifikatannya. Sedangkan bagi tanah yang sudah terdaftar dan bersertipikat maka harus dilakukan proses balik nama . proses tersebut memerlukan biaya yang cukup besar.

IV.	Kesimpulan
Bahwa ketakutan Kreditur terhadap pinjamannya (Hutangnya) tidak akan kembali atau bertemu dengan kreditur yang nakal, sangat beralasan. Berkenaan dengan hutang oleh Debitur yang kadang manis didepan, sementeara ketika kredit sudah dicairkan banyak alasan dalam membayar angsuran. 
Bahkan untuk menjawab keragu-raguan Kreditur dalam perkara hutang piutang dengan Debitur adalah melalui perjanjian hutang atau Akad Kredit. Pemberian Kredit kepada masyarakat dilakukan melalui suatu perjanjian kredit antara pemberi dengan penerima kredit sehingga terjadi hubungan hukum antara keduanya.
Dari perjanjian itulah kemudian dibuatkan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, yang berbentuk akta otentik, yang kemudian wajib diikuti dengan pembuatan pemberian Hak Tanggungan. 
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) diberikan langsung oleh Pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan sebagaimana ditetapkan pada Pasal 15 Undang-Undang Hak Tanggungan. Jika persyaratan mengenai muatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ini tidak memenuhi persyaratan, akan berakibat surat kuasa yang bersangkutan batal demi hukum, yang berarti bahwa surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Surat Kuasa juga termasuk bentuk-bentuk perlindungan hukum terhadap kreditur, dalam konteks ini, diantisipasi melalui SKMHT Surat  yang berisikan pemberian kuasa yang diberikan oleh Pemberi Agunan/Pemilik Tanah (Pemberi Kuasa) kepada Pihak Penerima Kuasa untuk mewakili Pemberi Kuasa guna melakukan pemberian Hak Tanggungan kepada Kreditor atas tanah milik Pemberi Kuasa. SKMHT memiliki fungsi dan kegunaan sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak tanggungan tidak  dapat hadir dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan. 

Daftar Pustaka

Abdulkadir, Muhammad, Hukum dan Penelitian Hukum. Bandung : Citra Aditya, 2004. 
Achmad Robbie, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, Malang, Bayumedia, 2007.
Adjie, Habib, Pemahaman Terhadap Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), Bandung : CV. Mandar Maju, 2019.
Ali, Achmad, 2009, Menguak Teori Hukum, Kencana, Jakarta.
Amiruddin & Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta 2012.. 
AP. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, cetakan VI, Penerbit Mandar Maju, Bandung. 1992.
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan, 2005.
Busro, Achmad, Hukum Perikatan Jilid I, (Semarang: Fakultas Hukum UNDIP, 1985).
Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan di Bidang Yuridis, Jakarta : PT. Rineka Cipta, 2009.
Habib Adjie Hukum Notaris Indonesia, Tafsir Tematik Terhadap UU Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, Bandung : Refika Aditama, 2011.
Herawati Poesoko, Parate Executie Obyek Hak Tangungan (Inkonsistensi, Konflik Norma dan Kesesatan Penalaran dalam UUHT), Cetakan II, LasBang Presindo Yogakata. 2008.
Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan, Cetakan Kedua (Citra Aditya Bakti : 2008, Bandung).
H.M. Arba, Diman Ade Mulada, Hukum Hak Tanggungan : Hak Tanggungan Atas Tanah dan Benda-Benda di Atasnya, Jakarta : Sinar Grafika, 2020.

Ibrahim, Johnny, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif. Edisi Revisi. Malang : Bayumedia Publishing. 2007.  

Johan Nasution, Metode Penelitian Ilmu Hukum, Bandung: Mandar Maju, 2008.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. Seri Hukum Harta Kekayaan : Hak tanggungan, Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2005.

Kashadi, Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia, (Semarang: Universitas Diponegoro 2000).
Lubis Irwansyah, Syahnel Anhar, Lubis Z Muhammad, Profesi Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah : Panduan Praktis dan Mudah Taat Hukum. Jakarta : Mitra Wacana Media. 2018.
Moh. Nazir,Metode Penelitian, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1988.
Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan, edisi revisi dengan UUHT, Fakultas Hukum Semarang, 2005.
Nasution, Bahder Johan. Metode Penelitian Ilmu Hukum, Bandung : CV. Mandar Maju, 2008.
Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, 1990, Jakarta: PT. Ghalia Indonesia.
R. Setiawan. Pokok-Pokok Hukum Perikatan. Bandung : Bina Cipta. 1987.
 Setiono. Rule of Law (Supremasi Hukum). Surakarta. Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret. 2004.
Sitorus, S.R.P.. Pengembangan Sumberdaya Lahan Berkelanjutan. Laboratorium Perencanaan Pembangunan Sumberdaya Lahan. Jurusan Tanah, Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor.
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : UI Press, 1986. 
Soemitro, Ronny Hanitijo, 1990, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, PT. 
           Ghalia Indonesia, Jakarta. 
Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok Agraria, Cetakan VIII, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, bandung, 1990.  
Subekti.. Hukum Perjanjian. Bandung : PT. Intermasa, 2002.
Subekti, Aneka Perjanjian, Cetakan Ke VII, Alumni, Bandung,1985.
Suharsimi Arikunto, Manajemen Penelitian. Jakarta: Rineka Cipta. 2010.
Suratman & Philips Dillah, Metode Penelitian Hukum. Bandung : Alfabeta. 2014.  
Sutan Remy Sjadeini, Hak Tangungan, Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Dan Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan, Cet.1, Bandung : Alumni, 1999.

Peraturan Perundang-Undangan

Undang-undang Nomer 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Republik Indonesia.

Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-undang  Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun  2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Jurnal Ilmiah

Herawan, Lingga Citra, (2013), Pengaturan Kewenangan Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT): Jurnal Ilmiah Mahasiswa Universitas Surabaya, Vol 2.

Natanael Dwi Reki, Pembatasan Pemilikan dan Penguasaan Hak Atas Tanah dalam Perspektif Reforma Agraria,  Jurnal Hukum Magnum Opus Agustus 2018 Volume I, Nomor 1.  

Pasaribu, Ahzar, (2018), Keabsahan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Yang Dibuat Oleh Notaris Yang Ditentukan Badan Pertanahan Nasional (BPN): Jurnal Hukum dan Kenotariatan, Vol 2.

Internet :
Alwesius, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT Wajib Dibuat Oleh Notaris Atau PPAT), Diakses 12 Juni  2021, http://alwesius.blogspot.com/2011/09/blog-post.html, (07.51).

.

. 
.