DOI: https://doi.org/10.14710/nts.v19i3.87354

Disharmoni Pengaturan Roya dan Kedudukan Hukum Objek Hak Tanggungan Peringkat Kedua

1Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Gadjah Mada Kota Yogyakarta Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia

2Fakultas Hukum, Universitas Gadjah Mada Kota Yogyakarta Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia

Open Access Copyright (c) 2026 Notarius
Creative Commons License This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.

Citation Format:
Abstract

ABSTRACT

The extinguishment of a first-rank Mortgage Right (Hak Tanggungan) upon full repayment, without roya, creates a gap between its substantive extinguishment and continued administrative registration, raising uncertainty over the status of the second-rank Mortgage Right on the same object. This study analyzes that legal status and examines whether the judge's reasoning in Decision Number 34/Pdt.G.S/2023/PN Tbn conforms to the Mortgage Rights Law (UUHT). Using normative legal research, the study finds that the first-rank Mortgage Right is extinguished ipso jure upon repayment under Article 18(1)(a) UUHT, automatically elevating the second-rank right into the sole effective security, although the absent roya still obstructs parate executie, and that the judge's considerations were inconsistent with UUHT, relying solely on the Civil Code rather than UUHT as lex specialis.

Keywords: Hak Tanggungan; Roya; Judge's Consideration; Execution.

ABSTRAK

Hak Tanggungan peringkat pertama yang hapus karena pelunasan kredit, namun belum diroya, menimbulkan persoalan hukum terhadap kedudukan Hak Tanggungan peringkat kedua atas objek yang sama. Kondisi ini menunjukkan disharmoni antara hapusnya Hak Tanggungan secara materiil dan pencatatannya secara administratif, yang berpotensi menghambat kepastian hukum dan pelaksanaan eksekusi. Penelitian ini bertujuan menganalisis kedudukan hukum Hak Tanggungan peringkat kedua akibat tidak dilakukannya roya, serta kesesuaian pertimbangan hakim dalam Putusan Nomor 34/Pdt.G.S/2023/PN Tbn dengan UUHT. Penelitian bersifat normatif-deskriptif, menggunakan pendekatan perundang-undangan dan kasus, didukung studi kepustakaan dan wawancara. Hasil penelitian menunjukkan bahwa secara materiil Hak Tanggungan peringkat kedua menjadi satu-satunya jaminan efektif, sedangkan secara administratif ketiadaan roya tetap menghambat parate executie. Pertimbangan hakim belum sepenuhnya sesuai dengan UUHT karena hanya mendasarkan pada KUHPerdata, bukan UUHT sebagai lex specialis.

Kata Kunci: Hak Tanggungan; Roya; Pertimbangan Hakim; Eksekus

Note: This article has supplementary file(s).

Fulltext View|Download |  Research Materials
salinan putusan nomor 34/Pdt.G.S/2023/PN Tbn
Subject
Type Research Materials
  Download (277KB)    Indexing metadata
Email colleagues
Keywords: Hak Tanggungan; Roya; Judge's Consideration; Execution.

Article Metrics:

Article Info
Section: Artikel Penelitian
Language : ID
Most cited articles
RELEVANSI ASAS-ASAS UMUM PEMERINTAHAN YANG BAIK DALAM SISTEM PENYELENGGARAAN ADMINISTRASI NEGARA Kedudukan Ahli Waris Pengganti Menurut Hukum Kewarisan Islam (Studi Kasus : Salinan Penetapan Pengadilan Agama Depok tentang Ahli Waris Alm. Soejitno Tardjo No.0171/Pdt.P/Pengadilan Agama Depok) PENGELOLAAN ZAKAT OLEH BAZNAS KOTA PEKANBARU DALAM RANGKA PEMBERDAYAAN EKONOMI UMAT MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 23 TAHUN 2011 More cited articles
  1. Aditya, Muhammad Zidan., Maulidia, Zassiha Najwa., Yani, Miky Syamtoro Aji., Aprillia, Farah Gita., Aslam, Alfariq Maeka., & Hanim, Lathifah. (2026). Penghapusan Hak Tanggungan Melalui Roya dan Implikasinya terhadap Hubungan Hukum antara Kreditur dan Debitur. Jurnal Media Akademik, Vol. 4, (No. 1), p.1-15. https://doi.org/10.62281/af2mf942
  2. Alfathan, Muhammad., Sutiarnoto, & Suhaidi. (2025). Perlindungan Hukum Kreditur Pemegang Hak Tanggungan dalam Kasus Objek Jaminan dari Hasil Tindak Pidana Korupsi (Studi Putusan Pengadilan Negeri Bitung Nomor 70/Pdt.Bth/2015/PN.BT). Jurnal Hukum Lex Generalis, Vol. 6, (No. 9), p.1-27. https://doi.org/10.56370/jhlg.v6i9.2227
  3. Arba, H.M., & Mulada, Diman Ade. (2020). Hukum Hak Tanggungan: Hak Tanggungan atas Tanah dan Benda-Benda di Atasnya. Jakarta: Sinar Grafika
  4. Bangun, Budi Suranto., & Widjaja, Gunawan. (2025). Asas Publisitas Hak Tanggungan dalam Mewujudkan Kepastian Hukum; Kajian terhadap Peletakkan Sita terhadap atas Tanah yang Telah Bersertifikat Hak Tanggungan. Jurnal Sosial dan Teknologi, Vol. 5, (No. 12), p.4357-4367. https://doi.org/10.59188/jurnalsostech.v5i12.32548
  5. Devi, P. E. (2021). Tanggung Jawab Notaris dan Kekuatan Hukum dalam Pembuatan Akta Konsen Roya. Officium Notarium, Vol. 2, (No. 1), p.335-343. https://doi.org/10.20885/JON.vol1.iss2.art13
  6. El Rahman, T. (2026). Hasil Wawancara Pribadi (Akademisi pada Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada). 25 Juni 2026, Yogyakarta
  7. Ferdinansyah., Tumanggor, M.S., & Noviriska. (2024). Perlindungan Hukum terhadap Debitur atas Eksekusi Hak Tanggungan dalam Penyelesaian Kredit Bermasalah. Action Research Literate, Vol. 8, (No. 4), p.823-832. https://doi.org/10.46799/arl.v8i4.281
  8. Gella, J. K. N. (2024). Kepastian Hukum atas Bukti Roya yang Hilang. Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS”, Vol. 8, (No. 1), p.134-140. https://doi.org/10.56301/juris.v8i1.1227
  9. Gusra, Ronni., Azheri, Busyra., & Fauzi, Wetria. (2023). Kedudukan Hukum Hak Tanggungan sebagai Jaminan Utang atas Sertifikat Hak Milik yang Batal Demi Hukum. Rio Law Jurnal, Vol. 4, (No. 2), p. 335-342. https://doi.org/10.36355/rlj.v4i2.1149
  10. Hanavia, E. (2017). Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Title Eksekutorial dalam Sertifikat Hak Tanggungan. Jurnal Reporterium, Vol. 4, (No. 1), p.21-27. Retreved from https://www.neliti.com/publications/213261/eksekusi-hak-tanggungan-berdasarkan-title-eksekutorial-dalam-sertifikat-hak-tang
  11. Harahap, M. Y. (2016). Hukum Acara Perdata. Jakarta: Sinar Grafika
  12. Hirsanuddin., & Sudiarto. (2021). Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak (Kreditur dan Debitur) melalui Parate Executie Obyek Hak tanggungan. Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan, Vol. 9, (No. 1), p.254-267. https://doi.org/10.29303/ius.v9i1.890
  13. Ikhrom, Teuku Muhammd Hari., Febrian., & Elmadiantini. (2022). Tugas dan Wewenang PPAT dalam Membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan. Reportorium, Vol. 11, (No. 1), p.1-11. https://doi.org/10.28946/ rpt.v11i1.1616
  14. Imanda, N. (2020). Lahirnya Hak Tanggungan Menurut Peraturan Pemerintah Agraria tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik. Notaire, Vol. 3, (No. 1), p.151-164. https://doi.org/10.20473/ntr.v3i1.17536
  15. Isnaeni, M. (2016). Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan. Yogyakarta: Laksbang Pressindo
  16. Jayanti, Offi., & Darmawan, Agung. (2018). Pelaksanaan Lelang Tanah Jaminan yang Terikat Hak Tanggungan. Kanun Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 20, (No. 3), p.457-472. https://doi.org/10.24815/kanun.v20i3.11830
  17. Kaferu, R. D. (2024). Pelelangan terhadap Obyek Jaminan yang Dibebani Tiga Peringkat Hak Tanggungan oleh Dua Badan Hukum. Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan, Vol. 22, (No. 2). https://doi.org/10.53515/qodiri.2024.22.2.134-147
  18. Kholifah, Nur., Halim, Anriz Nazaruddin., & Lontoh, Rielly. (2024). Perlindungan Hukum terhadap Pemilik Tanah yang Dialihkan Kepemilikan Hak atas Tanahnya Berdasarkan Klausula Janji untuk Memiliki dalam Perjanjian Utang-Piutang. Themis: Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 2, (No. 2), p.65-73. https://doi.org/10.70437/themis.v2i2.892
  19. Misranto. (2020). Analisis Kedudukan Akta Konsen Roya sebagai Pengganti Sertipikat Hak Tanggungan yang Hilang. Jurnal Hukum dan Kenotariatan, Vol. 4, (No. 1), p.86–103. https://doi.org/10.33474/hukeno.v4i1.6450
  20. Mustofa. (2026). Hasil Wawancara Pribadi (Notaris & PPAT Kota Yogyakarta). 11 Juni 2026, Yogyakarta
  21. Nurisnaini, A. P. (2021). Eksekusi Hak Tanggungan Peringkat Kedua Akibat Kredit Macet (Studi Kasus pada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero). Tbk. Universitas Gadjah Mada
  22. PW, Teresia Mira., & Harjono. (2021). Studi tentang Pertimbangan Hakim yang Tidak Lengkap (Onvoldoende Gemotiveerd) sebagai Alasan Permohonan Kasasi Sengketa Sarang Burung Walet (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1609K/Pdt/20212). Jurnal Verstek, Vol. 9, (No. 2), p.399-406. https://doi.org/10.20961/jv.v9i2.51098
  23. Rahmawati, T. (2021). Hak Tanggungan sebagai Jaminan Perlindungan Hukum bagi Para Pihak dalam Pembiayaan di Perbankan Syariah. Officium Notarium, Vol. 1, (No. 1), p.380-392. https://doi.org/10.20885/JON.vol1.iss2.art18
  24. Rustam, R. (2017). Hukum Jaminan. Yogyakarta: UII Press
  25. Sriyanti. (2026). Hasil Wawancara Pribadi (Staf Bidang Pendaftaran Tanah dan Pendaftaran Tanah dan Penetapan Hak, Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul). 24 Juni 2026. Bantul
  26. Sunaryanto. (2026). Hasil Wawancara Pribadi (Hakim pada Pengadilan Negeri Yogyakarta). 19 Juni 2026, Yogyakarta
  27. Sutedi, A. (2018). Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika
  28. Suwandi, D. N. A. (2018). Perlindungan Hukum bagi Bank Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Kedua dalam Eksekusi Objek. Media Iuris, Vol. 1, (No. 3), p.420-438. https://doi.org/10.20473/mi.v1i3.10183
  29. Syuryani. (2018). Pelaksanaan Roya Hak Tanggungan Sebagai Upaya Menjamin Kepastian Hukum di Kantor Pertanahan ( BPN ) Kota Bukittinggi. Pagaruyiang Law Journal, Vol. 2, (No. 1), p.116-129. https://doi.org/10.31869/plj.v2i1.913
  30. Tanuwidjaja, T. H. (2016). Parate Eksekusi Hak Tanggungan Kontra Flat Pengadilan. Refleksi Hukum, Vol. 10, (No. 1), p.99-109. https://doi.org/10.24246/jrh.2016.v10.i1.p99-109
  31. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
  32. Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman
  33. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
  34. Utami, Nadya Putri., & Satriawan, Hera Alvina. (2025). Perlindungan Hukum terhadap Kreditur dalam Pelaksanaan Eksekusi Jaminan (Tanah dan Bangunan) Studi Putusan Nomor 90/Pdt.G/2022/PN MTR. Jurnal Rekomendasi Hukum Universitas Mataram, Vol. 1, (No. 3), p.512–518. Retrieved from https://jurnal.unram.ac.id/index.php/rekomendasihukum/article/view/6834
  35. Wahid, Abdul., Handayani, I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani., & Karjoko, Lego. (2026). Kritik terhadap Sistem Pendaftaran Tanah Berbasis Publikasi Negatif Berunsur Positif di Indonesia. Jurnal Konstitusi, Vol. 23, (No. 2), p. 2548-1657. https://doi.org/10.31078/jk2325
  36. Yuslim, Iswandi., & Fendi, Ahmad. (2025). Pelaksanaan Pencoretan Hak Tanggungan (Roya) pada Sertipikat di Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru dalam Memberikan Kepastian Hukum. Unnes Law Review, Vol. 5, (No. 4), p.4236. https://doi.org/10.31933/unesrev.v5i4.733

Last update:

No citation recorded.

Last update: 2026-09-30 10:01:38

No citation recorded.